Як це не парадоксально, незважаючи на те, що кількість бажаючих зняти квартиру значно перевищує кількість орендодавців, на ринку існує маса вільної житлоплощі, яка не здається. А все тому, що господарі квартир не знають правил оренди.
Коли моя знайома переїхала до чоловіка, і зважилася нарешті здати в оренду свою маленьку квартирку, я вирішила побігати по агентствам разом з нею, щоб зрозуміти – як воно, прилаштувати свою житлоплощу в хороші руки, нехай навіть і на час. Виявилося, що зробити це зовсім непросто – одні квартиранти не подобалися їй тим, що у них була собака, другі – віком (подруга побоювалася постійних вечірок).
Кульмінаційного моменту вибір квартирантів досяг тоді, коли сусідка по нещастю – жінка, вже вдруге здає квартиру в оренду, розповіла їй про те, як пустила до себе пристойних, на перший погляд, мешканців – а ті виявилися шахраями. Ось тут-то і вирішила подруга звернутися в агентство нерухомості.
А мені ж вдалося, простеживши весь шлях своєї знайомої і поспілкувавшись з тими, хто вже мав досвід передачі квартири в оренду, скласти список правил, керуючись якими можна значною мірою убезпечити себе від небажаних наслідків.
Правило № 1: Не вмієш – не берися
Якщо ви вперше хочете здати свою житлоплощу в оренду, то краще надати цю справу професіоналам: звертайтеся в агентства нерухомості. Правда, безкоштовно працювати ніхто не стане, і агенти візьмуть з вас винагороду. Але за ці гроші вашу нерухомість будуть активно просувати на ринку і підберуть надійних, стабільних мешканців.
Для особливо жадібних передбачений і такий варіант, коли від виплати комісійних можна відмовитися. Але майте на увазі, що такий варіант має кілька очевидних мінусів: агентство нерухомості все одно своє отримає – у цьому випадку відсотки заплатить той, хто захоче в’їхати у вашу квартирку, а от ви втратите величезну кількість часу. Чому? Все дуже просто – ваша квартира буде чекати свого заповітного години у внутрішній базі даних агентства, і згадають про неї лише тоді, коли з’явиться клієнт з конкретними вимогами, повністю відповідними її характеристикам. Так що вирішуйте самі, що вам більше подобатися – чекати біля моря погоди, чи все-таки заплатити не дуже велику суму, і спокійно чекати, поки агенти відшукають для вас відповідного квартиранта.
Правило № 2: Сім разів перевір …
Багато власників бояться звертатися у великі компанії, вважаючи, що там з них візьмуть великі комісійні. А даремно, зараз на ринку нерухомості дуже багато агентств-шахраїв, співпраця з якими не принесе вам нічого, крім зайвих проблем. Довіряти можна тільки перевіреним агентствам, або тим, які тримаються на ринку вже більше 5-ти років. З’явившись в агентство, насамперед поцікавтеся документами організації – перевірте наявність ліцензії, поговоріть з кимось з керівництва компанії. А ще краще, перш ніж іти в компанію, що працює з нерухомістю, покопатися в Інтернеті – пошукайте відгуки громадян, які вже працювали з цим агентством. Тільки одне але – пам’ятаєте, що шукати такі одкровення потрібно де завгодно, але тільки не на сайті компанії – вдячні відгуки розміщені там, як правило пишуть свої співробітники.
Правило № 3: Правильна оцінка вартості заощаджує час
Якщо ж ви все-таки вирішили зайнятися нелегкою справою здачі квартири самостійно, то запам’ятайте: перший крок на шляху до вдалої операції – її адекватна оцінка. Сьогодні ринкова вартість житлоплощі в першу чергу залежить від типу будинку. Найбільшим попитом користується житло в нових будинках та монолітно-цегляних будівлях. Наявність гарного ремонту в квартирі також може додати до щомісячної вартості вашого житла енну суму: орендарям подобаються квартири з просторими, світлими кімнатами, цікавими дизайнерськими рішеннями, багаторівневим освітленням і вбудованою побутовою технікою. А вже якщо у вас в будинку ще й виділена Інтернет-лінія є, і парковка прямо у дворі – можете вважати, що ваша квартира – просто скарб, і винагорода за неї потрібно просити відповідне.
Правило № 4: Ідіть на візуальний контакт
Не поспішайте здавати квартиру першого звернувся до вас людині: спочатку переконайтеся в його надійності. Не можна однозначно сказати, хто надійніше – сім’я, самотня людина, молоді люди або дівчини. Чи не спілкуйтеся з потенційними клієнтами по Інтернету – тільки по телефону, адже почувши голос людини, набагато простіше сформувати враження про нього. А перед тим, як остаточно вирішитися пустити в своє житло тієї чи іншої людини, призначте зустріч, поговоріть, подивіться на нього, і вже тоді приймайте остаточне рішення.
Правило № 5: У мене всі ходи записані
Обов’язково укладіть договір на оренду житла: чітко оговаріте терміни і суми оплати, хто і за що буде платити. Найбільш поширена практика – за комунальні послуги платить орендодавець, а за телефон і електроенергію – орендар, так як сума залежить від його потреб. До речі, в договорі можна обговорити все що завгодно – наприклад, умови виселення погано провідного себе квартиранта. Так що якщо у вас є якісь побажання до мешканцеві, краще письмово обговоріть їх заздалегідь – ще на стадії укладання договору.
Правило № 6: Встановіть стеження
Через пару місяців подивіться на порядок у квартирі. Робити це потрібно делікатно. Краще заздалегідь домовитися про свій прихід, щоб не набридати і не доставляти незручностей наймачеві. Крім того, можна поговорити з сусідами – з’ясувати чи добре поводяться нові мешканці, а при наявності сильних сумнівів – можна попросити останніх поспостерігати за вашою квартирою. Тут потрібно повернутися до попереднього пункту – якщо ви, як і моя знайома, не хочете, щоб у вас вдома влаштовувалися вечірки – обумовлюйте це з мешканцями заздалегідь, ще на стадії договору. Потім всі ваші зусилля вигнати гуляк з квартири можуть виявитися марними – логіка тут проста, якщо в паперах не сказано, що чогось робити не можна, значить робити це можна.
Ось здається і все, що мені вдалося внести з мого квартирного рейду. Якщо дотримуватися всіх цих порад, то з квартирантами ніяких проблем виникнути не повинно. Ніяких проблем від тимчасового заселення на вашу територію чужаків ви не отримаєте. Одна суцільна вигода.
PS До Вас стукає податкова … Дуже багатьох власників вільних квадратних метрів зупиняє небажання платити податки, а вірніше – стояти в кілометрових чергах в інспекції, причому робити це неодноразово. Деякі люди (особливо літні) взагалі не здатні розібратися в складній податкової абракадабрі, а як нас консультують в держорганах, напевно, нікому розповідати не треба.
Тому слід скористатися порадами юристів:
– Якщо ви здаєте квартиру без договору. Формально довести факт того, що Ви отримуєте з квартирантів гроші, практично неможливо. І якщо Вам зателефонували з інспекції, говорите: комерцією не займаюся, квартиру здаю дальнім родствеников, не буду ж я з них гроші брати? А вони мені за це квіти поливають і рибок годують.
– У податковій теж не дурні сидять, тому перша легенда не завжди пройде, наприклад, якщо ви здаєте квартиру багато років одного й того ж людині (африканцеві, який ніяк не може бути вашим родствеников), про що готові розповісти Ваші доброзичливі сусіди. Сам факт здачі квартири податкові органи можуть довести, якщо в їх розпорядженні виявиться договір найму. У відсутності такого, можна сказати, що квартиру Ви здаєте тільки 3 роки, за них Ви і готові заплатити податки (штрафи не будуть нараховані).
– Якщо ви все ж не хочете мати проблем з держорганами, укладіть договір. Після укладення договору його копію слід направити до податкової інспекції для нарахування податку на доходи. Податок – 13% – буде обчислюватися з тієї суми, яка буде вказана в договорі. Заплатити податки за календарний рік необхідно до 1 квітня наступного за ним року.
– Якщо ви здаєте квартиру за дорученням, платити податки все-одно зобов’язаний власник квартири. Укладаючи договір за дорученням, ви дієте від імені власника (ст. 185 ЦК України). При цьому всі права та обов’язки за такою угодою виникають саме у яку представляють вами власника (п. 1 ст. 182 ЦК РФ). Це означає, що прибуток отримує власник, відповідно, і платити податки повинен він.
